引言

朗诗绿色生活服务有限公司(股票代码:01965.HK,以下简称“朗诗绿色生活”)2021年7月8日正式登陆港交所,成为2021年第六家在港上市的物业服务企业。8月20日晚间,朗诗绿色生活发布了上市以来的首份中期业绩报告。业绩报告显示,截至2021年6月30日止,朗诗绿色生活实现营业收入3.23亿元(人民币·下同),同比增长27.1%;毛利为7643万元,同比增长约14.7%;报告期内经调整溢利约2727万元,同比增加约39.8%。于2021年6月30日,合约建筑面积约为2490万平方米,其中在管建筑面积约为1780万平方米,同比增长约7.0%。

多渠道拓规模,增长具备可持续性

朗诗绿色生活成立于2005年,是一家扎根长三角、布局全国,快速成长的全生命周期绿色生活服务商。截至2021年6月30日,朗诗绿色生活的物业管理服务涵盖23个城市,包括18个长三角城市及5个国内其他城市,为130项在管物业(包括109项住宅物业及21项非住宅物业)逾13万住户提供服务。于2021年6月30日,合约面积约2490万平方米,其中在管面积约1780万平方米,同比增长约7%。合约/在管面积之比为1.4倍,公司未来在管规模具备可持续性。

图1:2018-2021H1朗诗绿色生活合约、在管面积情况

(数据来源:企业招股书、中期业绩公告)

朗诗绿色生活物业管理服务的在管面积主要来自朗诗地产开发的物业及独立第三方开发的物业。2021年上半年,朗诗绿色地产开发的物业在管面积为788.9万平方米,同比增长6.8%;朗诗地产合联营公司开发的物业在管面积为245.6万平方米,同比增长49.3%,朗诗地产长期稳定的开发能力,使朗诗绿色生活持续获得物业管理规模的提升;此外,独立第三方开发的物业收入占比达31.8%,半年报显示,上半年来自独立第三方的合约面积新增139万平方米,合约收入新增4101万元,预计未来随着市场化拓展进程的加快,朗诗绿色生活独立第三方开发的物业规模及收入将进一步提升。朗诗绿色生活积极加强与独立第三方物业开发商的合作,业务布局实现更全面均衡的发展,行业竞争力进一步加强。

图2:朗诗绿色生活按客户类型划分的物业管理服务在管面积占比

(数据来源:企业中期业绩公告)

图3:2018-2021H1朗诗绿色生活独立第三方在管面积及收益占比

(数据来源:企业招股书、中期业绩公告)

朗诗绿色生活持续深耕长三角地区,积极推进市场化业务拓展,追求有质量的高效规模增长,2021年上半年,与政府国企、区域地产开发商达成战略合作,并通过成立合作公司,利用朗诗绿色生活成熟的服务体系,管理已有开发交付及后续开发项目的物业服务,上半年通过合作公司新增管理项目13个,新增管理面积171万平方米。截至2021年6月30日,管理面积204万平方米,同比增长1033.3%,不断拓宽业务渠道,确保后期发展的可持续性。

表1:2021H1朗诗绿色生活市场化合作情况

(数据来源:企业中期业绩公告)

业绩稳健增长,结构渐趋优化

截至2021年6月30日止,朗诗绿色生活实现营业收入3.23亿元,同比增长27.1%;毛利为7643万元,同比增长约14.7%;毛利率约为23.7%,较去年同期下降2.5个百分点,减少主要由于期内加大力度提升品牌形象,对项目进行品质提升,造成成本有所增加以及上年度疫情影响对员工社保减免征收,而本年度无该政策优惠,预计未来随着服务品质及运营能力的不断提高,毛利率将有进一步提升空间。

图4:2020H1-2021H1朗诗绿色生活营业收入、期内溢利及毛利

(数据来源:企业中期业绩公告)

朗诗绿色生活的收益主要来源于三大业务线:物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。物业管理服务仍为最主要收入来源,上半年非业主增值服务及社区增值服务增长最为显著,分别同比增加51.45%及26.23%。从营收结构来看,物业管理服务及社区增值服务收入占比有轻微下降,非业主增值服务收入占比大幅度增加,业务收入结构渐趋均衡。

图5:朗诗绿色生活2020H1-2021H1三大业务线收入变化情况

(数据来源:企业中期业绩公告)

图6:2020H1-2021H1朗诗绿色生活三大业务线收入占比情况

(数据来源:企业中期业绩公告)

物业管理服务的增加很大程度上得益于平均物业管理费的提升。半年报显示,朗诗绿色生活于2021年3月及6月先后通过了ISO:50001能源管理体系、ISO:27001信息安全管理体系认证,为规范能源管理以及信息安全管理提供了体系支撑。郎诗绿色生活不断坚持服务品质标准化、服务多样化的展战略效果初现,截至2021年6月30日止,平均物业管理费较2020年12月31日提升2.5%至2.06元,其中,住宅物业平均物业管理费提升1.0%至1.95元;非住宅物业平均物业管理费大幅度提升55.3%至4.38元。

图7:2020年和2021H1朗诗绿色生活平均物业费水平

(数据来源:企业中期业绩公告)

非业主增值服务业绩的大幅度增长主要由于持续为朗诗绿色地产提供的开发商服务,包括案场服务、物业咨询服务及物业代理服务。其中案场服务和物业咨询服务分别实现营收2973.8万元和2364.2万元,同比增长54.9%和62.2%。截至2021年6月30日,朗诗绿色生活向朗诗绿色地产及其合联营公司提供售楼处案场服务累计33个,报告期新增7个。此外,朗诗绿色生活加快推广布局绿色绿色建筑运营管理,持续提升绿色建筑服务能力,获得了更多的物业顾问咨询服务,报告期间,分别向宜兴新都府项目、成都未来著项目、绿洲璟园项目、中山南朗项目提供绿色建筑物业管理咨询服务,服务面积83万平方米,签约额约达530万元。非业主增值服务有利于朗诗绿色生活与物业开发商建立良好的发展业务关系,为未来市场化拓展打下良好的基础。

表2:朗诗绿色生活非业主增值服务收入情况(单位:百万元)

(数据来源:企业中期业绩公告)

社区增值服务收入增加主要由于报告期内管理规模扩大、服务用户增加、服务品类多样化及二手房租赁业务的有序开展。朗诗绿色生活积极增强与业主的互动,为业主提供有温度、有价值的服务同时,积累客户数据、丰富对业主需求的洞察。2021上半年,与业主生活服务密切相关的居家生活服务及二手房物业代理服务实现了大幅度增长。半年报资料显示,朗诗绿色生活以“诗友公社”为载体,依托5个主题共15个社群,积极开展社区活动、社群活动及线上活动合计161场,7646组客户付费购买社区及社群活动。真正意义上创新社群运营新模式,挖掘社区消费潜力。

图8:朗诗绿色生活社区增值服务收入情况

(数据来源:企业中期业绩公告)

科技赋能,标准化、信息化助力提升营运能力

为顺应客户对服务便利性、及时性以及高效性的需求,朗诗绿色生活积极拥抱科技创新,不断完善标准化和信息化工具。对所有在管项目推出了“朗e云”数字化在线管理平台,并建立起以“服务号”、“小程序”及“企业微信”三位一体的线上服务触点体系。服务号已基本覆盖所有在管项目使用,小程序已完成项目试点运行,企业微信已覆盖70%以上的家庭,服务内容逐渐多元化,信息化系统逐步完善。此外,朗诗绿色生活内部管理工具标准化也在不断提升,优化及升级常规物业管理系统及线上服务系统、在管物业引入智能化平台管理工具及设施设备,上半年完成了物联网平台的底层搭建,引入智能门禁、智慧停车等多种智慧系统、开发升级内部职能管理系统并加强数据安全建设。全面提高标准化、信息化能力,助力企业实现降本增效,提升整体的服务水平和市场竞争能力。

小结

朗诗绿色生活2021上半年业务发展整体而言稳中有进。战略层面,定位为全生命周期绿色生活服务商,抢占绿色建筑赛道,绿色建筑管理能力成熟,差异化优势明显;市场规模方面,持续深耕具有高吸引力的长三角地区,并通过多种灵活开放的市场化合作方式积极拓展具有高增长潜力的新市场,进一步扩大营运规模、拓宽服务版图;业务结构方面,逐渐从传统物业管理向生活服务转型,致力成为有温度的社区生活服务引领者。展望下半年要布局的康养、家政、资产运营、绿色家装改造、社区零售、综合城市服务等多种生活场景,加之朗诗绿色生活一贯秉持的创新为本,坚持以用户为中心,以数据为驱动,持续提升服务品质和营运能力,未来发展值得期待。

来源：东方财经网 作者：综合