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光大保德信机智姐:还原中国楼市黄金15年

2019-11-13 15:35 来源:东方财经网 www.eastfi.com

摘要:前面光大保德信机智姐介绍了美国、日本房地产泡沫的原因和影响,以及分析了为什么德国能够长期保持房价的稳定。 对于中国人来说,结婚得有婚房;孩子上学得考虑学区房;就算不


前面光大保德信机智姐介绍了美国、日本房地产泡沫的原因和影响,以及分析了为什么德国能够长期保持房价的稳定。

对于中国人来说,结婚得有婚房;孩子上学得考虑学区房;就算不结婚不生娃,也想有一套自己小的房子!房子是怎么也绕不过去的话题。所以这一讲其实对你很重要,光大保德信机智姐会带你运用之前的知识去简单地分析中国房价上涨的原因,以及未来可能的走向。

一中国的房地产是怎么调控的?

在早期,房子是工作单位分配的,但从1998年住房制度改革后就停止了住房分配,房地产开始成为支柱性产业登上了历史的舞台。接下来,我们开启上帝视角,一起去感受政府历次的调控手段以及带来的影响。

第一次是1998年到2007年。

1998年-2007年,为了应对亚洲金融危机的冲击,刺激国内需求和消费,国内将房地产作为新的经济增长点。住房公积金制度、住房信贷、土地管理等配套的政策开始陆续出台和完善,房地产开始全面发展。

但从2003年之后,房价就像是一匹脱缰的野马,大幅超过物价涨幅和社会平均工资涨幅,有关部门通过严格控制土地供给、拆迁规模、以及提高首付款比例,基准利率等措施稳定房价,但效果并不明显。

第二次是2008年到2013年。

2008年到2013年的这5年,很像是1998年-2007年,都是在经济危机下通过房地产刺激经济增长,等经济企稳以后再调控房地产。当时为了稳定经济增长,推出4万亿的投资计划刺激经济。当时的贷款首付比例降低到20%,贷款利率最低7折优惠,大量的资金流向房地产,房价和交易量双双暴涨。

2010年,房地产市场又再度出现过热,管理层通过限购,提高首付款比例,提高贷款基准利率等手段控制房价,总体上涨开始趋于缓慢。

2014年,在“稳增长”和“去库存”的政策基调下,大部分地区取消限购政策,下调首付比例和贷款利率,叠加2015年资金从股市撤退到楼市,一二线城市出现房价暴涨,并像涟漪一样扩散到二三线等局部区域。

直到今天:政府提出“长效机制”,坚持“房住不炒”的定位。通过限购、限贷等手段进行分类调控,因城施策。在调控下,整体楼市迅速降温,房地产至今维持一二线城市高房价,三四五线城市高库存的区域分化现象。

通过这两次调控政策,我们可以发现,调控的手段主要是通过减少房源供给或者增加交易成本这两种手段去影响供需关系。

但是为什么调控之后,房价还是降不下来呢?中国房地产有什么特别之处?我们发现,主要有以下几个内在原因的强劲支撑:

第一:经济持续高速发展,目前我国已成为仅次于美国的世界第二大经济体;

第二:人均收入水平快速提高,从1978年的平均工资615元快速提高到2017年的74318元,40年时间涨了120倍左右;

第三:城镇化进程不断上升,从1978年的17.92%迅速提高到2018年的59.58%;

第四:建国以后,在60年和80年附近出现了两波婴儿潮。从2001年开始,60后有改善性购房需求,80后则集中进入婚龄,由此引发的刚性住房需求大幅增长。

知道了过去房价飞涨的原因,那未来房价还会如此吗?大概率是不会了。

总体来看,过去虽然有过调控,但在上面几个内在原因的支撑下,走出了房地产的大牛市。未来随着人口出生率的下降,置业人群达到顶峰,经济增速换挡,居民收入增速放缓,城镇住房饱和度上升,以及政府的严格调控。房地产或将告别黄金时代,进入低增速稳定增长阶段。

到这里,你可能对未来的房价变化有了判断,房价疯涨不再有,面对房价的低增速稳定增长,你又该怎么做投资呢?光大保德信机智姐下一讲见。

来源:东方财经网 作者:综合

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